Qu’attendent les banques de vous pour vous octroyer de bonnes conditions de prêt ?

Respectez un taux d'endettement à 35 %

La capacité d’endettement est un critère déterminant dans l’octroi d’un crédit. Elle désigne la part de vos revenus mensuels potentiellement allouable au remboursement de vos crédits. Ce taux d'endettement permet aux banques de s’assurer que votre emprunt est en parfaite adéquation avec votre niveau de vie. Pour le calculer, il vous suffit de diviser vos charges par vos revenus, puis de multiplier ce chiffre par cent. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a récemment assoupli ce point : autrefois plafonné à
33 % des revenus de l’emprunteur, le taux maximum d’endettement est passé à 35 %, et la durée d'endettement a également été allongée de vingt-cinq à vingt-sept ans.

Prenez en compte votre reste à vivre

C’est la somme dont vous disposez une fois que vous avez réglé l’échéance de votre crédit. Pour les niveaux de revenus les plus élevés, il est parfois possible de dépasser cette capacité d'endettement maximum lorsque le « reste à vivre » est conséquent. Si les banques se concentrent majoritairement sur les primo-accédants et les acquisitions de résidences principales, les dossiers acceptés sont de moins en moins nombreux. Par ailleurs, sachez que chaque établissement applique ses propres règles de calcul : certains y incluent les impôts, d'autres non.

Examinez votre saut de charges

Le saut de charge, c’est-à-dire la différence entre le montant de votre loyer actuel (si vous êtes locataire) et vos futures mensualités, est un autre élément passé au crible par les banquiers. Ce montant doit rester raisonnable, réaliste et cohérent avec votre niveau de revenus. Si ce point met à mal votre négociation, un courtier en crédit immobilier pourra se charger de convaincre la banque de votre capacité de remboursement. A contrario, si votre saut de charge joue plutôt en votre faveur, le courtier tentera d'obtenir le meilleur taux possible en fonction de votre profil.

Constituez-vous un bon apport financier

Si ce critère n’est pas rédhibitoire, présenter un apport personnel suffisant tend à rassurer les banques. Cela démontre votre capacité à épargner et à gérer vos comptes. Si elle peut constituer un atout supplémentaire dans votre dossier, l’épargne résiduelle vous permet aussi de vous acquitter des frais de transaction sans puiser dans votre emprunt. Sauf exception, les banques demandent au minimum un apport correspondant à 10 % du montant de votre projet (hors frais annexes).

Démontrez la bonne tenue de vos comptes

Là encore, si vous voulez envoyer des signaux positifs, évitez les découverts bancaires et les incidents de paiement. Vous devez prouver que vous êtes un bon gestionnaire et que vous savez épargner. Les banques décortiquent vos derniers relevés pour connaître vos habitudes de dépenses et vérifier que vos comptes sont bien gérés.

Présentez une situation professionnelle stable

Afin d’anticiper d’éventuels risques d’impayés, les banques favorisent plutôt les profils ayant une situation professionnelle stable et font particulièrement attention à leur employabilité. Autrement dit, avoir un CDI permet de décrocher un prêt plus facilement. Si vous êtes en CDD, indépendants ou entrepreneurs, vous devrez simplement justifier que vos revenus ont été réguliers et suffisants au cours des trois dernières années.

Comme vous l’aurez compris, plus vous cochez de cases, plus vous augmentez la probabilité d'obtenir votre financement immobilier. Pour mettre toutes les chances de votre côté et réduire le risque de refus de prêt, faites confiance à un courtier en crédit immobilier, qui saura vous guider tant dans la préparation de votre dossier que dans la phase de négociation avec votre banque.